Par Yoan ENDRES
Le canton de Neuchâtel offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs immobiliers souhaitant acquérir un immeuble de rendement. Cependant, réussir un tel investissement demande une bonne connaissance du marché local, une évaluation rigoureuse des biens disponibles et une gestion maîtrisée des risques.
Il est vrai que ce canton, avec ses particularités géographiques et économiques, offre d’excellentes perspectives pour un investissement immobilier. Toutefois, avant de vous engager, il convient de tenir compte de plusieurs considérations cruciales afin d’optimiser votre acquisition et d’en réduire les risques.
Où investir dans le canton de Neuchâtel ?
Le choix de la localisation est un facteur clé pour assurer la rentabilité de votre investissement. Trois principales zones se distinguent dans le canton de Neuchâtel :
Le Haut du canton (La Chaux-de-Fonds, Le Locle) : Ces villes offrent des prix d’achat nettement inférieurs que ceux observés dans le bas du canton. Cette accessibilité permet d’obtenir un bon rendement locatif, bien que la demande puisse être plus fluctuante en raison de la démographie locale et des spécificités économiques de la région.
Le Bas du canton (Neuchâtel et littoral) : Les prix y sont plus élevés, mais la demande locative y est également plus soutenue, en raison de la proximité du lac et des axes de transport. Investir dans cette région garantit une meilleure stabilité des loyers, mais le rendement brut peut être plus faible en raison du coût d’acquisition plus important.
Vallées et zones rurales
Les vallées et zones rurales offrent des prix d'achat attractifs ainsi qu’un potentiel de développement intéressant, avec des opportunités de niches pour les investisseurs. Toutefois, la demande locative y est plus variable et ces régions sont fortement dépendantes des infrastructures et de la mobilité. Ce marché s'adresse particulièrement aux investisseurs à la recherche de biens atypiques ou souhaitant diversifier leur portefeuille immobilier.
Comment bien acheter un immeuble de rendement ?
Le choix de l’emplacement dépend donc de votre profil d’investisseur et de votre stratégie : recherchez-vous un rendement élevé avec un risque légèrement plus important ou préférez-vous une stabilité locative avec un rendement plus modéré ?
Si vous êtes néophyte dans l’investissement immobilier, il est souvent judicieux de commencer « petit », en ciblant un bien de 3 ou 4 appartements. Cette prudence présente plusieurs avantages :
· Gestion simplifiée : Un immeuble de taille modeste implique moins de soucis de coordination et de maintenance au quotidien.
· Exposition financière limitée : Vous pourrez ainsi réaliser vos premières expériences locatives (gestion des loyers, entretien, rénovation) sans vous mettre dans une situation économique trop lourde.
· Courbe d’apprentissage : Au fil du temps, vous développerez une expertise de terrain (évaluation rapide de l’état d’un immeuble, compréhension du marché local, capacité à détecter d’éventuels problèmes structurels).
À l’image d’une équipe de foot qui s’entraîne avant le championnat, vous aurez ainsi la possibilité de vous roder et d’acquérir une solide expérience. Dès lors, vous serez davantage en mesure de repérer plus rapidement un bien problématique (fondations qui s’affaissent, conduites vétustes, chauffage obsolète, toit à rénover, etc.) et d’éviter les mauvaises surprises.
Gérer son immeuble : soi-même ou avec une régie ?
Une fois propriétaire, vous devrez choisir entre gérer votre immeuble vous-même ou déléguer cette tâche à une régie.
Gestion autonome : Vous permet de maximiser vos marges, mais demande du temps et implique de gérer directement les locations, les travaux et d’éventuels impayés.
Gestion via une régie : Solution plus confortable, bien que cela représente un coût (généralement entre 5 et 7 % des loyers perçus). Cette option est particulièrement recommandée si vous possédez plusieurs biens ou si vous n’habitez pas à proximité.
Rénovation et valorisation du bien : quelles stratégies adopter ?
La rénovation d’un immeuble de rendement doit être réfléchie en fonction du marché locatif local. Par exemple :
Stratégie de rénovation « simple » : Il peut être pertinent de rénover avec des matériaux solides et standardisés, sans viser le haut de gamme, surtout si votre zone d’implantation ne s’y prête pas. Des travaux trop coûteux risquent de ne pas se rentabiliser si le marché local ne peut supporter une hausse de loyer significative.
Stratégie de rénovation « haut de gamme » : Peut convenir aux zones premium ou aux biens situés dans un quartier recherché (vue sur le lac, proximité immédiate du centre-ville, etc.). Le loyer plus élevé peut alors être justifié par des prestations supérieures.
Exemple : Installation d’un ascenseur
Cas favorable : Si l’immeuble est idéalement situé (bords de lac, centre-ville, vue panoramique) et que la demande locative est forte, l’ajout d’un ascenseur peut accroître notablement la valeur du bien et la satisfaction des locataires, ce qui limite les appartements vides et justifie parfois une hausse de loyer.
Cas défavorable : Dans une zone où le taux de vacant est élevé, où la population est sensible au prix du loyer, l’ajout d’un ascenseur peut engendrer une charge d’exploitation supplémentaire et ne pas être suffisamment valorisé par le marché.
Conseils et bonnes pratiques
Avant d’acheter un bien immobilier il est essentiel de faire examiner le bâtiment par un conducteur de travaux, tel que Jodry Habitat (jodryhabitat@bluewin.ch) ou par un architecte, afin d’anticiper d’éventuels problèmes et d’éviter des frais imprévus. Il est également recommandé de comparer les offres bancaires, car les conditions de financement varient d’une banque à l’autre. Certaines privilégient la rentabilité locative, tandis que d’autres se basent sur la valeur du bien. Cette comparaison vous aidera à obtenir les meilleures conditions de prêt.
Il est crucial de prévoir un budget réaliste en calculant les charges fixes telles que le crédit, l’entretien et les impôts, puis en les mettant en regard des loyers attendus. Il est également prudent d’envisager un scénario négatif, incluant des imprévus comme des travaux urgents, un changement législatif concernant des nouvelles normes environnementales ou une période de vacance locative.
Pour sécuriser votre investissement, il est recommandé de constituer une réserve financière, car le marché immobilier évolue et peut nécessiter des ajustements.
Conclusion :
Pour tout investisseur et particulièrement pour les néophytes, le canton de Neuchâtel offre une grande diversité d'opportunités immobilières. Des immeubles plus accessibles situés sur les hauteurs du canton aux biens plus onéreux, mais potentiellement plus rentables à long terme dans le Bas du canton, chacun peut trouver une option adaptée à ses objectifs. La réussite repose sur une approche progressive et méthodique.
Il est conseillé de débuter avec un bien de taille raisonnable afin d’acquérir de l’expérience. Une analyse approfondie de l’état du bâtiment est essentielle pour éviter les mauvaises surprises et limiter les risques. La gestion locative doit être anticipée en fonction de vos compétences et de votre disponibilité, qu’elle soit assurée en interne ou confiée à un professionnel. Les travaux et rénovations doivent être ajustés aux spécificités du marché local, en évitant tout investissement excessif qui ne correspondrait pas à la demande. Enfin, un réseau de partenaires fiables et de confiance, incluant architectes et banquiers, constitue un atout majeur pour accompagner chaque étape de votre parcours d’investisseur.
En intégrant ces éléments dans votre réflexion, vous pourrez aborder votre première acquisition avec plus de confiance et maximiser vos chances de succès dans l’investissement immobilier dans le canton de Neuchâtel. Je vous souhaite pleine réussite dans vos démarches et reste disponible pour toute question complémentaire.
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